(2008/04/24更新)

Q151-1

同學回應－２：[912會三ＡAIS第8組](92/5/13)

首先談談什麼是「資產」。公司的資產，是指公司為經營所需而購置的動產（機器設備）和不動產（土地房屋）的總稱。這些資產的價值會隨著社會經濟進化而改變。比如，當年以數萬元一坪購買的房屋，因房地產升值或都市計畫變更，很可能會變成數十萬元一坪，所以要依市價調整資產的帳面價值，辦理資產重估，以符合實際。公司辦理資產重估，根據的法源是民國六十四年行政院頒布的「營利事業資產重估辦法」（注意：土地重估不適用營利事業資產重估辦法!!）。

（一）土地重估價之方法

營利事業之土地重估價，係依照「土地法」及「平均地權條例」之規定辦理。亦即營利事業可按土地公告現值逕行調整帳面價值，不必依照「營利事業資產重估價辦法」之有關規定辦理。亦免向稽徵機關提出申請及向該管稽徵機關申報。

（二）舉例說明

假設惠眾公司持有土地一塊，帳面價值2,000,000元，最近之公告現值為3,000,000元，假設土地增值稅估計為400,000元，則會計處理如下：

　　土地－重估增值                 1,000,000
                土地增值稅準備                     400,000
                資本公積(資產增值準備）           600,000

上列「土地增值稅準備」科目，依證券發行人財務報告編製準則第8條規定，在資產負債表中應列為長期負債。

資產重估後，多出來的價值實無異於盈餘，股東的權益因此往往增加，而負債所占固定資產的比率也會縮小，這也代表了公司自有資本的增多，因此通常是個利多因素，會帶動股價上揚。但也因為如此，所以有些公司在辦理資產重估時會灌水，製造出亮麗的帳面，造成投資人的誤判。同時，投資人必須認清，公司資產重估與當期營運損益之間並沒有關係，即使重估後增值，也不能用增值的部分來彌平當期的虧損。土地重估之重估增值亦屬股東權益項下的未實現之資本增值，重估時免予課稅。雖然將來處分時仍有土地增值稅之負擔，但因土地漲價總數額曾扣除物價上漲之因素，因此土地與一般資產重估課稅不公平之現象，應不嚴重。除土地不須提列折舊外，上述之建議亦皆適用於土地重估之情形。

再來談談資產重估的辦理。營利事業之固定資產、遞耗資產及無形資產於當年度物價指數較該資產取得年度或前次依法令規定辦理資產重估價年度物價指數上漲達百分之二十五以上時，得向該管稽徵機關申請辦理資產重估價，經核准辦理資產重估價之營利事業，如其部分資產之重估年度物價指數未超過該資產取得年度物價指數達百分之二十五以上，該項資產仍可辦理重估。辦理資產重估的好處在於重估增值差價免計入所得課徵營利事業所得稅，並可依規定增加折舊，耗竭或攤折額等損費。（詳見一般公認會計原則）【計算步驟】

＊參考資料：

・土地稅法，第31, 32條

・土地稅法施行細則，第46, 47, 49, 51條

・盧聯生等著，稅務會計，三民書局

・全國法規資料庫

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同學回應－１：[912會四ISA第13組](92/5/11)

土地如有調整帳面價值之必要者，應依土地法及平均地權條例規定辦理。土地之重估價，係按土地公告現值調整帳面價值，同時估列土地增值稅準備，並以其差額列作資本公積(資產增值準備)，而不適用「營利事業資產重估價辦法」之規定，且無須向稽徵機關申請及辦理重估申報。

例如明德公司於民國89年度就帳面價值5,000,000元之一宗土地辦理重估價，當時土地公告現值8,000,000元，重估時應估列之土地增值稅準備1,200,000元。嗣後該土地於民國91年度以10,000,000元價格出售，出售時從上次重估日至出售日應納之土地增值稅800,000元，則相關會計分錄如下...

（附註）

資產重估增值將來已不列入資本公積，建議稅法之規定比照財務會計認屬資產負債表「股東權益」項下的未實現資本增值科目，不必列為課稅所得。同時因為資產重估時之增值並未實現，故亦不應成為未分配盈餘加徵10%之稅基。在現行法令架構下，可沿用促進產業升級條例第18條重估增值不作收益課稅之規定。但該條例之租稅減免訂有日落條款(適用至98年底)，因此長久之計，仍有規定於所得稅法之必要。

為能維持以往資產重估可以減少企業稅負之功能，建議立法規定「重估後增額提列折舊、耗竭或攤銷之已實現資本增值，為免稅所得」。

土地重估之重估增值亦屬股東權益項下的未實現之資本增值，重估時免予課稅。雖然將來處分時仍有土地增值稅之負擔，但因土地漲價總數額曾扣除物價上漲之因素，因此土地與一般資產重估課稅不公平之現象，應不嚴重。除土地不須提列折舊外，上述之建議亦皆適用於土地重估之情形。

＊參考資料：

・陳志愷，稅務會計，p.473-p.483

・http://ceiba.cc.ntu.edu.tw/taxlaw/wwwboard/corporate%202002f/messages/7.htm

・商業會計法，第52條

・公司法，第238條

・營利事業資產重估價辦法，§3,4,9,10,36,37,39,40,41

・產業升級條例，第18條

・查準，§109

Q151-2

同學回應－１：[921會三ＣAIS第10組](92/10/8)

在這個問題中，以我們所知道的，關於長期性資產價值減損在財務會計準則公報中有詳細的說明。而在該公報中也指出，關於土地價值的會計處理也可適用於『當一項資產的帳面價值無法再回復時，便稱之為價值減損』，也才需要將它沖銷。然而在何種不同事件及環境的變動下，可能導致資產價值減損的情況發生，例如：

1. 資產市價的大幅下降。

2. 資產使用的範圍和方法產生重大的改變。

3. 法律因素或企業情況產生重大的不利變化，進而影響到資產的價值。

4. 取得或自建資產的累積成本明顯超過原先預計的金額。

5.預計或預測資產會有持續性的損失。

如果這些事件或環境變遷的情況都已經顯示出該資產的帳面價值可能無法回覆時，就必須進一步去作可回復性測試，來決定是否確實發生價值減損。可回復性測試的第一步是估計該使用資產與它最終處分的未來淨現金流量。如果該預計未來現金流量的總和(未折現)低於該資產的帳面價值，則表示該資產產生價值減損的現象。

假設可回復性測試顯示出價值減損已經發生，則應計算出損失金額，並表達在報表上。價值減損的損失為該資產的帳面價值超過其公平價值的部分。以下我們舉一個例子來做說明：

價值減損損失通常列在繼續營業部門損益中的其他費用和損失項下。該損失並不是列在非常項目之下，因為與該價值減損有關的成本，也是為了繼續供營業使用而發生，故必須列在繼續營業部門損益項下。
價值減損損失一旦入帳後，持有供營業用的資產，已減少的帳面價值成為該資產新的成本基礎。因此，除了未來期間新增的價值減損以外，否則該資產新的成本基礎不會改變。繼續持有供營業用的土地，其價值減損不可回覆。
如果價值減損的土地並非繼續持有供營業用，而意圖處分之，則價值減損的土地應以成本或公平價值兩者較低者扣除出售所需花費的成本之金額列報之。因持有待處分的土地將透過出售的方式，而非以繼續供營業使用的方式來恢復，故他們必須不斷地重新評價。因此持有待處分的土地在未來期間內可以增加提高或沖銷降低，只要不超過該資產於價值減損前的帳面價值即可。
補充：在稅法上規定，因土地價值損傷造成的損失，在稅務會計上不認列，所以不可作為課稅所得的減少。

土地價值減損之會計處理圖...

＊參考資料：

・KIESO, WEYGANDT &WARFIELD, Intermediate Accounting

・資誠税務諮詢顧問股份有限公司，稅法手冊，民92

陳專塗　審校　92/10/9　

Q151-4

同學回應－２：會三C [u115****@scu.edu.tw](93/12/24)

營利事業資產重估價辦法 (民國 84 年 11 月 01 日 修正) 第 36 條

營利事業應根據審定資產重估價值，自重估年度終了日之次日起調整原資產帳戶，並將重估差價，記入資產增值準備帳戶。 前項資產重估增值，免予計入所得課徵營利事業所得稅。

商業會計法 (民國 89 年 04 月 26 日 修正) 第 52 條

依前條辦理重估或調整之資產而發生之增值，應列為資本公積項下之資產重估增值準備，並得依法轉作資本，不作收益處理，減值部分應先沖減資產重估增值準備，不足時依法減資。 經重估之資產，應按其重估後之價額入帳，自重估年度翌年起，其折舊、折耗或攤銷之計提，均應以重估價值為基礎。 自用土地經依公告現值調整後而發生之增值，經減除估計之土地增值稅準備及其他法令規定應減除之準備後，列為資本公積項下之資產重估增值準備。

財團法人會計研究發展基金會 函，90.12.4，字號：(9.)基秘字第204號

一、財務會計準則公報第一號第三十五條及第五十條之規定係依照修正前公司法第二百三十八條之規定所產生，但因公司法第二百三十八條之規定業已刪除，故資本公積之處理應回歸會計學理。

二、受領贈與應依其性質列為收入、遞延收入或資本公積；處分固 定資產之溢價非屬資本公積，應列入當期損益；資產重估增值屬未實現增值利益應列於業主權益項下，但非屬資本公積；因合併而承受消滅公司之資產減除負擔之債務及對股東給付後之餘額應依財務會計準則公報第二十五號公報規定處理。

三、前述資產重估未實現增值利益，應於處分或提列折舊（攤銷） 時才視為已實現利益，列入當期損益，如處分部分重估資產，則按處分比例調整處分損益，如重估資產提列折舊（攤銷），則按折舊（攤銷）比例調整折舊（攤銷）費用。

四、依會計學理，資本公積係指公司與股東間之股本交易所產生之 溢價，通常包括發行股票溢價、庫藏股票交易溢價、因子公司增加資本公積而依權益法所認列之金額、應付利息補償金轉列之金額、發行認股權證所收款項（參照財務會計準則公報第二十六號規定），及其他財務會計準則公報規定所產生者。

五、惟若嗣後如財務會計準則公報有相關規定時，應依照公報辦理 。

由於最新規定修正於民國90年12月4日，故從其規定。

＊參考資料：

・全國法規資料庫

・財團法人會計研究發展基金會 函，90.12.4，字號：(9.)基秘字第204號

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同學回應－１： 商三D [cherr****@so-net.net.tw](93/12/24)

公司資產重估增值轉列資本公積，其後出售資產，其損失或利益不可將資本公積轉回累積盈餘，僅能彌補虧損或轉作資本。

根據營利事業資產重估價辦法第39條至42條相關之規定：

第39條之規定：資產增值準備除彌補虧損或轉作資本外，不得派作其他用途。資產增值準備，亦得留存帳面，不予轉帳。

第40條之規定：營利事業之虧損，如需彌補時，應儘先以盈餘公積及其他盈餘準備彌補。不足時，再以資產增值準備沖轉，並應造具盈虧撥補表表明之。

第41條之規定：營利事業之虧損，如以資產增值準備彌補，此後年度發生之盈餘，除依照公司法、所得稅法之規定分配外，其餘應轉回資產增值準備科目項下，在原撥補數額未轉回前，不得分派股息及其他用途。

第42條之規定：營利事業依第39條規定，以其資產增值準備彌補虧損或轉作資本，應就其審定之資產重估價值為之，其因對審定之資產量估價值不服，申請複審或提起訴願、再訴願或行政訴訟者，應俟確定應予變更後，再按確定之數額為之。

另根據公司法第239條：法定盈餘公積及資本公積，除填補公司虧損外，不得使用之。但第二百四十一條規定之情形，或法律另有規定者，不在此限。公司非於盈餘公積填補資本虧損，仍有不足時，不得以資本公積補充之。

＊參考資料：

・營利事業資產重估價辦法，第39-42條，全國法規資料庫

・公司法第239條， 立法院法律資料庫　

Q151-5

１－同學回應：[941會三C AIS第 11 組 ](94/9/27)

依據土地稅法及土地稅法施行細則之規定，土地要按土地公告現值而調整帳其面價值，此時要估列土地增值稅準備及以其差額列土地重估增值稅準備科目。一般公認會計原則(GAAP)中的穩健(保守)原則規定，在不確定情況下，資產評價及損益衡量有多種方法可供選擇時，會計人員應選擇使資產及淨利較低之方法。基於此原則，土地增值後，為因應將來可能被扣除的賦稅，而做土地增值稅準備此一估計科目。土地增值稅準備在報表上有兩種表達方式，其一根據商業會計處理準則第17條，土地因重估增值所提列之土地增值稅準備應列為長期負債；其二為做為資產的減項。而土地依規定重估增值並扣除估計土地增值稅準備後之差額為土地重估增值稅準備，此一科目應為資本公積，即股東權益未實現資產增值。[ 舉例說明 －1　－2 ]

因為土地增值稅準備與土地重估增值稅準備，兩者為不同的會計科目，其意義也不相同。故公司的財務簽證報表中，只能將土地增值稅準備置於負債中，亦或土地的減項；而土地重估增值稅準備只能置於股東權益向下的資本公積中。由上述可知，公司不可將土地增值稅準備科目置於財務簽證報表中的資本公積下，亦不可在稅簽在調整到負債中。

＊參考資料：

・商業會計法(89.04.07)，第52條， 立法院法律資料庫

・商業會計處理準則(91.04.17)，第17條，全國法規資料庫

・土地稅法(94.01.21)， 立法院法律資料庫

・土地稅法施行細則(90.06.20)，全國法規資料庫

・中央銀行網站

・顏信輝老師的網站，淡江大學會計系研究報告，高等會計理論－土地增值稅準備之表達方式

＊　對本議題，我也有意見要表達！ clift@scu.edu.tw(請註明問題代號)

＊　來信請注意  ......