(2006/10/23更新)

Q070-1

－１同學回應：[892會三ＣAIS第10組](90/3/31)

建築物的拆除成本，依情況的不同，其處理方式可區分為：

1. 新購土地上原有之舊屋： 若於購買土地時即已預定拆除該舊屋重建，依理該項舊屋似不具客觀價值，故原則上所謂「購入舊屋」乃為取得建築基地之不得已行為，其所付價款亦為取得該舊屋所在之基地之代價。故土地之成本應包括地上物(包含原有房屋)拆除費。地上物拆除之收入應作為土地成本之減項。

2. 自有土地上原使用之舊屋： 在自有土地上拆除原使用之舊屋，改建新屋，其拆除費用減去殘值後之數額，應列為舊屋之處分損益，不能列為新屋成本，因為拆除不堪使用或不合用之舊屋，對新屋之效用並無增益，而且因為房屋、土地是自有的，拆除房子表示自有資產的減少，依照資產、損失之定義，應列為舊屋之處分損益。

名詞定義：

資產： 所謂資產，係指一特定個體由於過去之交易或其他事項所獲得或控制之可能的未來經濟效益。因此，資產必須具備下列各條件：(1)具有未來的經濟效益，亦即能直接或間接增加某特定個體之未來現金流入或減少未來現金流出者。(2)該特定個體必須有能力獲得或控制該未來經濟效益，排除他人的使用收益。(3)該經濟效益之受益權已經由過去之交易或其他事項而由該特定個體所取得。換言之，凡無未來經濟效益，或該經濟效益現在非專屬於特定個體者，均非該特定個體之資產。

損失： 所謂損失，係指企業在一定期間由於週邊或附屬交易，及除費用與分配給業主以外之所有其他交易、事項、或情況所產生之權益（淨資產）的減少。損失是由非主要營業活動而發生，且係淨額觀念。

＊參考資料：

・鄭丁旺 (民92)，中級會計學，第五版，上冊，p.128, 181, 465.

・張龍憲(民74)，營建業會計暨稅務問題，增訂三版，p.291.

Q070-2

－１同學回應：[951CAs第 6 組] (95/10/22)

營建業對於挖掘地基之意外損失，及該基地原違章建築戶或原承租人之搬遷費等支出，應一併列計當期之其他損失，不得列入土地成本或新建房屋成本內處理。

*待售土地：建設公司亦有以購進竣房屋、土地在於轉售為其主要業務者，此為單純之買賣行為，應屬買賣業性質。為營建業買賣之商品為房屋、土地、與一般買賣業有所不同。土地於一般營利事業而言，係固定資產之一種，於建設公司而言，則為存貨，屬流動資產項目，故特設「待售土地」科目，以別於一般之 「土地」科目。

*土地成本：所有為了取得土地及使其達到可使用狀態的必要支出，均應視為土地成本，土地成本通常包括：1.購價；2.完成過戶所發生的成本，諸如土地過戶費、代書費及登記費等；3.使土地達到可使用狀態所發生的成本，諸如剷平、填土、排水及清理等成本；4.購買土地時同時承受以土地為標的物所設定的留置權、抵押權或其他義務；以及5.任何永久性的附加土地改良成本。

*購入舊屋—可分成兩種情形：

情況一：若預期整修後再予以轉售，卻於事後發現該舊屋已無法整修出售，而決定拆除重建，則該項舊屋之原購價款及拆除費用，應扣除廢料收入後，列為其他損失，不得併入新屋成本內處理。

情況二：若於購屋時即已預定拆除重建，依理該項舊屋似不具客觀價值，故原則上所謂「購入舊屋」乃為取得建築基地之不得已行為，其所付價款亦為取得該舊屋所在之基地之代價。故應將購入價款全數列入「待售土地」成本內，並將舊屋拆除費用扣除出售廢料收入之餘額，列計其他損失。

*費用之支出：若購買土地係為了開發土地以供特定用途使用，則與該土地支出有關之利息成本應資本化。若購買土地係作為營建用地，則在建造期間所發生之應資本化利息成本應作為房屋成本的一部分，而不是土地成本。反之，若土地之開發係供分區出售之用，則資本化之利息應作為土地成本的一部分，但是，購買土地若是為了投機目的，則因購買土地所發生的利息成本不應資本化，因為該項資產已達到可使用狀態。

＊參考資料：

・張龍憲(民71)，營建業會計計稅務問題，俢定版，三民書局，p.283,284.

・劉敏欣 譯(民92)，中級會計學精華(上)，第11版，台灣西書；原著：Donald E. Kieso, Jerry J. Weygandt, Terry D. Warfield,  Intermediate Accounting.

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